Verkennend voorstel · Soy, Erezée · oktober 2026
Les Prés de Durbuy
Maisons d’Ardenne · à deux pas de Durbuy
Vierendertig huizen voor acht, aan de rand van het bos. Vier gehuchten rond een eigen weide, een boomgaard in het midden. Elk huis met een eigen sauna en jacuzzi.
Werkdocument om het gesprek te starten. Het plan, de woning en alle cijfers zijn aannames van Okto.green op basis van de opmeting, de openbare plannen en marktgegevens. Niets is gevalideerd of vergund.
Het gevoel
Een eigen huis in de Ardennen, met je mensen erbij
Geen park met rijtjes chalets. Elke familie of vriendengroep krijgt een eigen huis, met een grote tafel, een sauna, een jacuzzi en uitzicht over de weide. De huizen staan in kleine gehuchten, zoals vroeger de hoeves in de streek. Een weekend ziet er zo uit:
Aankomen
Auto aan de rand, tassen op de kar, over het pad naar je huis. De sfeerhaard brandt al.
Lange tafel
Koken met z’n achten in een open keuken. Glazen deuren naar het terras en de weide.
Ochtendnevel
Mist boven het dal, wandelen door de boomgaard naar het bos. Durbuy ligt op 8 km.
Jacuzzi & sterren
Eigen sauna en jacuzzi bij elk huis. Geen straatlicht, wel de Melkweg boven de Calestienne.
Materialen uit de streek
Het inrichtingsschema van de gemeente vraagt lichtgrijze of grijsbruine gevels en antraciet of groene daken. Dat past precies bij hout dat zilvergrijs vergrijst, een plint in Ardense breuksteen en een groendak.
Het terrein
Een zachte helling tussen twee wegen, al bestemd voor toerisme
- Ligging
- Route d’Oppagne / Rue Sy-Fays, 6997 Soy (Erezée). Durbuy op ±8 km.
- Oppervlakte
- 6,39 ha in twee loten: 1,81 ha (vlak weiland) en 4,58 ha (helling).
- Hoogte en helling
- 229 tot 253 m. Lot 1 helt gemiddeld 4,8%, lot 2 gemiddeld 7,1%.
- Bestemming
- Recreatiezone (zone de loisirs) op het gewestplan. Inrichtingsschema Zones de loisirs à Biron (2019), zone 30.1.3.
- Wat zone 30.1.3 vraagt
- Gemeenschappelijk programma, landbouwkarakter bewaren, minstens 15 personen per eenheid, maximaal 5 eenheden per ha, eerst een totaalplan (schéma d’ensemble).
- Nutsvoorzieningen
- Riolering, elektriciteit en brandkraan in de straat. Alleen laag risico op afstromend regenwater.
De inplanting
Vier gehuchten rond een weide, een boomgaard in het midden
Het plan is getekend op de echte opmeting (520 hoogtepunten, hoogtelijnen per meter). Tik op een huis voor de hoogte en de helling op die plek.
- Dubbelhuis, 2 × 8 personen
- Maison commune (onthaal, linnen, fietsen)
- Gedeelde weide per gehucht
- Bomenrij en haag langs de wegen
- Hoogstamboomgaard
- Wandel- en dienstpad
- Parking aan de rand (±50 plaatsen)
- Poel als regenwaterbuffer
Elk dubbelhuis is een lange, lage ‘longère’ van 25 m die de helling volgt. Zo is er weinig grondverzet en heeft elk huis vrij zicht naar beneden.
Twee parkings aan de Route d’Oppagne. Binnen het terrein loop je over grindpaden, en een kar brengt de bagage.
Boomgaard, hooiweiden en hagen nemen het grootste deel in. De huizen beslaan ±2.500 m², dat is minder dan 4% van het terrein.
17 eenheden op 6,39 ha is 2,7 per ha. Het inrichtingsschema laat er 5 toe. Alle huizen liggen op een helling van minder dan 7%, en minstens 9 m van de perceelgrens.
De woning
Le Double: twee huizen voor acht, één Ardense longère
Elk dubbelhuis bestaat uit twee Nest-woningen van Okto.green, dezelfde houtskeletbouw als in Watou. De leefruimtes liggen in het midden, tegen de gedeelde muur, met een grote schuifdeur ertussen. Dicht is het huis voor 8, open is het één verblijf voor 16. Dat maakt van elk dubbelhuis één eenheid van 15+ personen, zoals zone 30.1.3 vraagt. Elk huis heeft een eigen sauna, die iedereen in het huis via de hal bereikt, en een jacuzzi op het terras.
De huizen staan op een plint van 40 cm in pierre du pays, de breuksteen van de oude Ardense hoeves. Genoeg om ze te verankeren in de streek, zonder zware stenen gevels.
Beide bouwlagen zijn bekleed met verticale planken in hout dat zilvergrijs vergrijst. Drie ramen per huis, op dezelfde assen als de openingen beneden.
Geen schouw en geen houtkachel. De sfeer komt van een elektrische sfeerhaard met waterdamp: vlammenbeeld zonder rook of fijnstof, gevoed door de warmtepomp en de zonnepanelen.
De fasering
Klein beginnen, met één dubbelhuis dat het verhaal vertelt
Vergunning
- Totaalplan (schéma d’ensemble) met de gemeente
- Grensbepaling, bodem- en rioleringstudie
- Vergunning voor het geheel en voor het eerste gehucht
- Gefactureerd aan de grondeigenaar; Okto.green coördineert. Het deel architectuur en totaalplan wordt later gecrediteerd op de engineering per woning
Eerste dubbelhuis
- Eerst de Maison commune: onthaal, kijkwoning en uitvalsbasis voor de werf
- Huis 01 volledig afgewerkt en verhuurd
- Huis 02 wind- en waterdicht, af te werken naar wens van de koper
- Pad, parking en een eerste stuk boomgaard
- Foto’s, eerste gasten, eerste reviews
Gehucht per gehucht
- Verkoop aan investeerders, met verhuur via één beheerder
- Bouwen per gehucht: Pré d’en Bas, Couchant, Levant, Haut
- Elk gehucht apart vergund en gefinancierd
Het financiële plaatje
Wat is de grond waard, vandaag en met een vergunning?
We rekenen terug van wat de huizen opbrengen. Van de verkoopwaarde trekken we de bouw, de paden en nutsleidingen, de Maison commune, de financiering, de verkoopkosten en een gewone ontwikkelingswinst af. Wat overblijft, is wat de grond waard is met een vergunning. Zonder vergunning ligt die waarde lager, want een koper draagt dan zelf de kosten, de tijd en het risico. Verschuif de aannames om te zien hoe gevoelig de uitkomst is.
Vast in het model: werfcoördinatie en verzekering 2%, onvoorzien 5% van de bouw, financiering 4%, verkoop en marketing 3% en ontwikkelingswinst 15% van de verkoopwaarde, registratierechten 12,5%, 2 jaar tot vergunning tegen 8%.
Met deze aannames dekken de verkoopprijzen de kosten niet. De grond heeft dan geen ontwikkelingswaarde boven landbouwgrond (±€3,9/m²).
Hoe de verkoopprijs zich verhoudt tot de huur, staat bij Verhuur en rendement.
Bouwkost per huis, opgebouwd
| Post | Excl. btw |
|---|---|
| Nest Essential Watou, volledig afgewerkt (voorbereiding, fundering, ruwbouw, technieken, afwerking, keuring) | €184.352 |
| Wanden en plafonds afgewerkt (optie in Watou) | €8.700 |
| 2 extra badkamers (3 in plaats van 1) | €12.000 |
| Sauna binnen, 2–3 personen | €7.500 |
| Jacuzzi op het terras, 6 personen, met aansluiting | €11.000 |
| Elektrische sfeerhaard met waterdamp | €3.500 |
| Plint 40 cm in Ardense breuksteen (meerkost) | €4.000 |
| Terras ±30 m² | €6.500 |
| Schuifdeur naar buurhuis, akoestische scheiding | €2.500 |
| Inrichting voor 8: meubels, bedden, linnen, keukengerei | €18.000 |
| Totaal per huis | €258.052 |
| Inbegrepen: distributiefee van Okto.green (projectontwikkeling en coördinatie) | inbegrepen |
| Per m² bruto (162 m²), met inrichting | €1.593/m² |
| Per m² bruto, zonder inrichting | €1.482/m² |
| Ter vergelijking: Nest Essential Watou (157,9 m²) | €1.168/m² |
| Markt, houtskelet BEN volledig afgewerkt (Embuild/sector, in Watou-budget) | €1.184–1.480/m² |
Paden, nutsleidingen en landschap
| Post | Hoeveelheid | Excl. btw |
|---|---|---|
| Dienstpad in grind, 3 m breed | 545 m · €45/m² | €73.600 |
| Voetpaden naar de huizen, 1,5 m | 340 m · €35/m² | €17.900 |
| Twee parkings in grasdallen | 52 pl. · 1.300 m² · €55/m² | €71.500 |
| Sleuf nutsleidingen (water, stroom, data) | 900 m · €95/m | €85.500 |
| Wateraansluitingen | 34 · €1.500 | €51.000 |
| Afvalwater naar riolering Rue Sy-Fays, met pompput | forfait | €90.000 |
| Poel en wadi voor regenwater | forfait | €20.000 |
| Hagen, 120 hoogstambomen, weide inzaaien | ±1.000 m haag | €35.000 |
| Lage buitenverlichting | 60 · €400 | €24.000 |
| Brandweertoegang en bluswater | forfait | €20.000 |
| Ingang en bewegwijzering | forfait | €15.000 |
| Onvoorzien 10% | €50.350 | |
| Totaal (±€16.300 per huis) | €553.850 |
Grondwerk, fundering, regenput en aansluiting op het stroomnet per huis zitten al in de Nest-kost.
Fase 1: totaalplan en vergunning
| Grensbepaling en aanvullende opmeting | €6.000 |
| Bodemonderzoek en infiltratietesten | €7.500 |
| Totaalplan (schéma d’ensemble): stedenbouw en landschap | €35.000 |
| Milieu-effectennota en mobiliteit | €9.000 |
| Riolerings- en waterstudie | €8.000 |
| Architect: vergunningsaanvraag 17 dubbelhuizen, beelden | €40.000 |
| Juridisch advies (verkaveling 1984), stedenbouwkundig attest | €8.000 |
| Dossier, openbaar onderzoek, onvoorzien | €16.500 |
| Totaal | €130.000 |
Gefactureerd aan de grondeigenaar, los van de BV. Okto.green coördineert de vergunningsaanvraag. Het deel architectuur en totaalplan (±€75.000) wordt gecrediteerd op de engineeringskosten per woning zodra de woningen met Okto.green gebouwd worden.
Hoe Okto.green bouwt
De bouwkost hierboven is de echte kost van de uitvoering. Er zit geen klassieke aannemersmarge op. Okto.green rekent één distributiefee voor projectontwikkeling en coördinatie, en die zit al in de bouwkost per huis.
BV Les Prés de Durbuy is zelf de regionale partner en bouwt als bouwheer. Leveranciers en vakmensen werken rechtstreeks voor de BV, tegen hun eigen prijs. Er komt geen aannemersmarge bovenop elk werkpakket.
De huizen worden opgebouwd uit geprefabriceerde, geïsoleerde panelen. Elke stap volgt een vaste bouwflow, zodat een huis in 8 tot 10 weken wind- en waterdicht en afgewerkt is.
Bestellingen, leveringen en werkzaamheden worden op het Okto.pro-platform gepland en opgevolgd. Dat geeft minder wachttijd, minder faalkosten en een kostprijs die je vooraf kent.
Via het Okto.pro-platform kunnen de vennoten, de bank en de investeerders meevolgen hoe het project loopt: het budget per werkpakket, wat vastgelegd en gefactureerd is, en de vordering van de werf. Afwijkingen ziet iedereen meteen, niet pas bij de afrekening. Zo ziet dat eruit ›
De grondwaarde naast wat de markt vandaag betaalt
| Referentie | Prijs | Wat het zegt |
|---|---|---|
| Landbouwgrond, provincie Luxemburg (notarisbarometer, 1e helft 2022) | €39.396/ha · €3,9/m² | De bodemwaarde van grote, onbebouwde percelen. |
| Uitgeruste recreatiekavel, Rue des Sapins, Erezée (2.185 m², te koop) | €92.000 · €42/m² | Kleine kavel met weg en nutsvoorzieningen, klaar voor één chalet. Dat is het plafond, niet de prijs voor 6 ha ruwe grond. |
| Bouwkavel Rue des Pinsons, Erezée (1.381 m², te koop) | €55.000 · €40/m² | Idem. |
| Groepsverblijf, Erezée (Soy), 15 personen | ±€1.460 per weekend (jan. 2027, alles inbegrepen) | Laagseizoen. Ter vergelijking met de prijs per nacht hierboven. |
Het partnership
BV Les Prés de Durbuy: u brengt de grond, wij bouwen samen
We richten samen één vennootschap op, BV Les Prés de Durbuy. Het hele project zit in die BV. De grond blijft van u, de BV krijgt een recht van opstal om erop te bouwen. Uw eigen inbreng is de grond. Bij elke verkoop ontvangt u de grondwaarde, de BV houdt de rest. De winst van de BV verdelen we volgens ons aandeel.
De grondeigenaar laat het totaalplan en de vergunning opmaken (fase 1, gecoördineerd door Okto.green). Daarna richten we de BV op met elk €10.000, en verleent de eigenaar het recht van opstal op de 6,4 ha.
Okto.green coördineert de financiering met de bank, met de grond als eigen inbreng. Eerst de Maison commune en het eerste dubbelhuis. We zoeken samen de juiste exploitant die alle huizen verhuurt.
De koper betaalt het grondaandeel aan de grondeigenaar en het huis aan de BV. Wat overblijft na alle kosten is de winst van de BV.
De echte winst van de BV
Zelfde bouw, paden en Maison commune als in het model hierboven. Fase 1 zit niet in de BV: die betaalt de grondeigenaar. In plaats van een vaste 15% marge rekenen we hier wat er echt overblijft.
Vennootschapsbelasting 25%. Roerende voorheffing op dividenden, btw-regeling van grond en gebouw, en de vergoeding voor het opstalrecht vragen advies van notaris en boekhouder.
De grond als eigen inbreng: is 35% haalbaar?
Banken vragen meestal ±35% eigen inbreng, zoals in Watou. Voor de eerste fase volstaat de grond ruim. Voor het hele project in één keer niet. Daarom bouwen we per fase, en financieren de verkopen de volgende fases.
| Eerste fase in de BV | Excl. btw |
|---|---|
| Maison commune (onthaal, kijkwoning) | €210.000 |
| Huis 01, volledig afgewerkt en ingericht | €258.052 |
| Huis 02, wind- en waterdicht (casco, referentie Watou €107.330 + plint en terras) | €120.000 |
| Ingang, parking, pad en riolering voor het eerste gehucht | €180.000 |
| Coördinatie en onvoorzien (7%) | €53.764 |
| Te financieren bouwkost eerste fase | €821.816 |
| Eigen inbreng: grond (€14,7/m²) | €939.903 |
| Totale projectwaarde eerste fase | €1.761.719 |
| Aandeel grond = eigen inbreng | 53% · nodig 35% |
| Bouwkrediet bank (47%) | €821.816 |
| Laagste grondwaarde waarbij 35% nog klopt | €442.500 · €6,9/m² |
| Hele project in één keer, ter vergelijking | Excl. btw |
|---|---|
| Bouwkost 34 huizen, paden, Maison commune, coördinatie | ±€10,13 mln |
| Grond als eigen inbreng | €0,94 mln |
| Aandeel grond | ±8,5% · te weinig |
Dus: de eerste fase met de grond als inbreng, daarna gehucht per gehucht. Een volgend dubbelhuis start als het verkocht is. Bij nieuwbouw onder de wet-Breyne betaalt de koper in schijven volgens de vordering van de werf, en die stortingen financieren de bouw mee. De winst van de verkochte huizen versterkt de eigen middelen van de BV voor het volgende gehucht.
Voorwaarden om af te toetsen met de bank en de notaris: de bank schat de grond zelf, neemt een hypotheek op het opstalrecht en mogelijk een hypotheek van de eigenaar op de grond. Een inbreng in natura in een BV vraagt een verslag van een bedrijfsrevisor.
Verhuur en rendement
Wat een huis opbrengt voor de investeerder
Een koper koopt een huis om het te laten verhuren door de exploitant van Les Prés de Durbuy. De verkoopprijs moet dus passen bij wat het huis per jaar opbrengt. Verschuif de aannames.
Netto rendement bij verschillende prijzen en bezetting
Bij de koopprijs hierboven. Groen is 6% of meer, oker tussen 5 en 6%, rood onder 5%.
Aankoopprijs = huis met 21% btw + grondaandeel (±€27.600) met 12,5% registratierechten + notaris (±€4.000). Vaste kosten per jaar: energie en water €3.600, onderhoud sauna, jacuzzi en tuin €2.400, reserve voor vernieuwing €4.500, verzekering €900, onroerende voorheffing €1.200, bijdrage gemeenschappelijke delen €1.200. Te valideren met een exploitant en een makelaar uit de streek.
Opvolging
Elke euro zichtbaar, voor iedereen die meebetaalt
Het project draait op het Okto.pro-platform, hetzelfde systeem waarmee de werf in Watou nu opgevolgd wordt. Iedereen ziet wat voor hem relevant is: de investeerder zijn huis, de bank haar mijlpalen, de vennoten het hele project. Hieronder een mockup met voorbeeldcijfers. Kies bovenaan de rol.
| Werkpakket | Baseline | Vastgelegd | Verschil | Gefactureerd | Gefactureerd |
|---|
| Mijlpaal | % krediet | Bewijs | Status |
|---|---|---|---|
| D1 · Kredietakte en opstalrecht | 10% | notariële akte | vrijgegeven |
| D2 · Werfvoorbereiding, vergunning | 10% | vergunning, foto’s | vrijgegeven |
| D3 · Fundering en plint | 15% | keuring ingenieur | vrijgegeven |
| D4 · Wind- en waterdicht | 30% | attest architect | in uitvoering |
| D5 · Technieken, sauna en jacuzzi aangesloten | 20% | keuringsverslag | gepland |
| D6 · Binnenafwerking en inrichting | 10% | controle vóór oplevering | gepland |
| D7 · Oplevering en attesten | 5% | EPB, blowerdoor, as-built | gepland |
| Gehucht | Huizen | Verkocht | In uitvoering | Opgeleverd | Verkocht |
|---|---|---|---|---|---|
| Le Pré d’en Bas + Maison commune | 10 | 6 | 2 | 0 | |
| Le Pré du Couchant | 8 | 2 | 0 | 0 | |
| Le Pré du Levant | 6 | 0 | 0 | 0 | |
| Le Pré du Haut | 8 | 0 | 0 | 0 | |
| La Maison du Verger | 2 | 1 | 0 | 0 | |
| Totaal BV | 34 | 9 | 2 | 0 |
Als investeerder zie je je eigen huis: budget, vordering en foto’s van de werf. Geen gegevens van andere kopers.
Om verder te kunnen
Wat we nog van u nodig hebben
- Eigendomsakte: op wiens naam staat de grond?
- Perceelnummers van lot 2 (4,58 ha)
- De bevestiging van de gemeente (de stick): wat is er precies toegezegd?
- Het plan van Alutek uit 1995 en eventuele eerdere aanvragen
- Status van de verkaveling uit 1984 (gewijzigd in 2005) voor lot 2
- Uw verwachting over prijs en rol: verkopen, inbrengen of samen ontwikkelen